Lorsque vous louez une maison ou un appartement, vous n’avez jamais l’impression qu’il s’agit de votre propriété.Faut-il alors souscrire une assurance ? Et que faut-il assurer exactement ? L’endroit où vous vivez doit également être pris en compte. Nous avons déterminé pour vous le « quoi », le « pourquoi » et le « où ».

Que faut-il assurer ?

La valeur dépend de la situation :(a) La plupart des assureurs utilisent le même système d’évaluation pour le bâtiment que pour le propriétaire. Le locataire assure la valeur réelle de la maison ou de l’appartement qu’il loue. Pour ce faire, il utilise une grille d’évaluation basée sur le nombre de pièces de la maison et le niveau de finition. C’est efficace et simple.(b) Pour un appartement, par exemple, avec plusieurs locataires, les assureurs utilisent une version simplifiée. Pour éviter la sous-assurance, ils assurent un montant correspondant à environ 20 fois le loyer annuel (frais compris). Il existe également une assurance incendie que le propriétaire peut souscrire « avec renonciation à recours » contre le locataire. Cela signifie que la compagnie d’assurance incendie du propriétaire ne poursuivra pas le locataire. Cela coûte plus cher au propriétaire, mais ce coût est ensuite répercuté sur le loyer. Cela ne signifie pas que le locataire est totalement à l’abri. Une telle assurance incendie ne remplace pas totalement celle du locataire. Alors pourquoi le locataire devrait-il souscrire une assurance, si le bien est déjà assuré par le propriétaire ? C’est simple, le propriétaire n’assure pas la même chose que le locataire. Si les deux contractent une assurance incendie, il n’y a pas forcément double couverture :

  • Le propriétaire couvre son bien contre tous les risques non couverts par les articles 1732, 1733 et 1735 du Code civil*.
  • Les locataires souscrivent principalement une assurance responsabilité civile. En effet, le locataire reste responsable vis-à-vis des tiers, par exemple les voisins. Et il reste également protégé, par exemple, si le propriétaire est sous-assuré.

Pourquoi devez-vous vous assurer ?

Tout d’abord, la responsabilité contractuelle du locataire est réglementée par la loi, voir les articles 1732, 1733 et 1735 du Code civil*. En bref, le locataire est responsable de tout dommage causé au bien qu’il loue. Sauf s’il peut prouver qu’il n’a pas commis de faute. Mais si la cause – par exemple en cas d’incendie – n’est pas connue, il reste responsable. Le locataire a donc intérêt à s’assurer, même si le propriétaire est déjà assuré. Les éventuels sous-locataires doivent donc également être assurés, tout comme le locataire. Chaque région de Belgique a ses propres règles en matière de contrats de location. Voici quelques différences importantes.

  1. a) Région de Bruxelles-Capitale :
  • Ici, c’est principalement la loi sur le logement, active depuis le 1er janvier 2018, qui s’applique.
  • Les nouvelles règles s’appliquent à environ 60 % des Bruxellois, qui sont considérés comme des locataires.
  • Elles s’appliquent à tous les contrats de logement, c’est-à-dire à tous les contrats relatifs au logement.
  • Elles concernent les résidences principales, mais aussi les résidences secondaires et les logements étudiants, à l’exception des logements touristiques. Airbnb, par exemple, relève d’une autre législation.
  • La plupart des dispositions sont directement applicables aux contrats en cours. Avec quelques exceptions importantes, comme les dispositions anti-discrimination ou les informations précontractuelles obligatoires applicables aux baux conclus (ou renouvelés) après le 1er janvier 2018.
  1. b) Flandre :
  • La plupart des locataires sont contractuellement obligés de souscrire une assurance incendie.
  • Bien que certains baux contiennent une clause de « renonciation à recours », il est préférable de souscrire votre propre assurance incendie. En effet, la police de votre propriétaire ne vous couvrira pas si vous causez des dommages à vos voisins ou si vos biens personnels partent en fumée.
  • Le décret flamand a été adopté le 24 octobre 2018, y compris les règles relatives à la location étudiante. Les nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019, mais ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats.
  1. c) Wallonie :
  • L’assurance responsabilité civile pour les locations est désormais obligatoire. Cela permet de garantir que le bien loué est correctement réparé si le locataire est responsable des dommages.
  • Les nouvelles dispositions relatives au bail d’habitation sont entrées en vigueur le 1er septembre 2018. Parmi les changements importants, on peut citer deux types de contrats de location, à savoir le contrat de bail de colocation et le contrat de bail d’étudiant. Il y a également des nouveautés pour les contrats de location à court terme (maximum 3 ans).

Important : valeur à assurer.

Le propriétaire assure son bien à la valeur de remplacement, c’est-à-dire à la valeur de remise en état, y compris les frais d’architecte. L’objectif est qu’en cas de sinistre total, l’assureur avance les fonds nécessaires pour permettre à l’assuré de reconstruire le bien tel qu’il était avant le sinistre. Le locataire assure la « valeur réelle ». Il s’agit de la valeur de reconstruction moins la dépréciation économique. La dépréciation économique est la diminution de la valeur qui est déterminée sur la base de :

  • de l’âge du bien
  • Le degré d’usure.
  • La fréquence et la qualité de l’entretien.

Selon la loi, le locataire doit rendre le bien loué dans l’état où il l’a reçu. L’assurance incendie souscrite par le locataire est donc destinée à indemniser le propriétaire des dommages causés par sa faute au bien loué. En cas de sinistre, il existe en effet une présomption de faute dans le chef du locataire. Cette présomption de responsabilité prend effet à la date d’entrée en vigueur du bail. Il peut y avoir un sinistre sans faute dans le chef du locataire. Néanmoins, le locataire reste responsable. L’article 1732 du Code civil stipule que : « L’occupant est responsable des dommages causés par la faute de l’occupant : L’occupant est responsable des dégradations ou pertes qui surviennent pendant son séjour, à moins qu’il ne prouve qu’il n’y a pas eu de sa faute. L’article 1733 : « L’occupant est responsable de l’incendie, à moins qu’il ne prouve qu’il n’y a pas eu de sa faute. » L’article 1735 : « Le locataire est responsable envers le propriétaire des dégradations causées par ses sous-locataires et par les personnes qui habitent avec lui avec son consentement.

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